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施工影响周边房屋受损纠纷的处理

来源:湖北房屋质量检测站 发布时间: 2019年11月22日 字体:[ 大 中 小 ]


房地产市场蓬勃发展使得我国的各个城市、乡村随处可见各类新建项目,建筑物相邻的距离也越来越近。当新建工程大兴土木之时,桩基工程、开挖基坑以及施工震动等等,都有可能对附近原有的建筑物造成不利影响。特别是对一些建造时间久、建筑标准低的建筑物,即便采取防护措施也无法完全防范影响的产生。


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那么当新建工程施工致周边房屋受损时,受害者应当如何维护自身的合法权益呢?

一个真实的案例

A住宅楼建于1997年前后,住宅楼房屋均为七层(加车棚),基础形式为桩基础(沉管灌注桩),上部结构为砖混(内框架)结构。

2016年,A住宅楼附近新建了一个工程项目,该项目地上4层,地下2层,基坑开挖深度9.5米,主体结构桩基采用桩长约50米的非挤土钻孔灌注桩。该新建项目距离A住宅楼约19米,根据《XX市城市房屋使用安全管理条例》,某建筑设计院应新建项目开发商的委托对该项目基坑周边三倍开挖半径区域内的建筑物进行动态检测,进行沉降观测记录,最终作出《基坑开挖安全影响鉴定报告》,鉴定结论为:1、被监测房屋受基坑开挖影响整体沉降3.9mm-14.7mm,沉降主要发生在基坑开挖阶段,目前处于稳定收敛状态;2、相对沉降差最大的不均匀变形为1.1‰,远小于《建筑地基基础设计规范》第5.3.4中0.003的要求;3、被监测的裂缝未见显著加大情况;4、房屋倾斜值较首次监测变化微小。目前房屋倾斜值远小于《危险房屋鉴定标准》规定的10‰限值。据此认为,被监测房屋受基坑开挖的主要影响在于整体沉降,房屋的裂缝和倾斜未发现显著影响,整体结构处于安全状态。

新建工程施工的过程中,A住宅楼的业主们均发现自己家里的墙壁、瓷砖出现不同程度的裂缝,门窗变形开合困难。发现问题后,业主们多次向本社区、街道、电视台反映情况,也曾多次与开发商进行协调,但均未果,最终只得通过诉讼途径解决。


争议焦点

本案的案由系物权保护纠纷项下的财产损害赔偿纠纷,适用《侵权责任法》的过错责任原则。受损业主作为原告,想要主张新建工程的开发商赔偿,需要根据谁主张谁举证的诉讼规则,证明原告存在实际损失、被告存在过错行为、被告的过错行为和原告的实际损失之间存在因果关系。原告的实际损失有多少可以通过鉴定机构的评估鉴定来明确。

由此,本案处理的争议焦点就在于:新建工程的施工与A住宅每户业主房屋内部的损害是否存在因果关系?如果存在因果关系,参与比例是多少?


推进遇阻

我作为代理人参与到这个案件中时,新建工程几乎已经建设完毕,而与施工一同开始的《基坑开挖安全影响鉴定》也已经做出了鉴定报告。对于这份鉴定报告的内容,各方存在着不同的理解。

庭前会议中,法官指出A住宅业主们反映房屋受损的情况主要为墙体、瓷砖裂缝,而该鉴定结论只能反映房屋受到基坑开挖造成了整体沉降,对于房屋的裂缝和倾斜未发现显著影响。因此,有观点认为,从该份鉴定报告的结论来看,不能证明施工行为与房屋内部裂缝的产生存在因果关系。

至此,本案最关键的因果关系确定似乎进入了僵局,问题主要在于:

难点一:现有的鉴定报告的结论否认了施工对于房屋内部裂缝的影响

在本案中,由于判断施工是否对周边房屋造成影响的存在较强的专业性、技术性,法官、律师作为法律专家,面临工程专业的问题自然是一头雾水,需要借助、参考鉴定机构的鉴定结论对于施工是否影响周边建筑的事实进行认定。

该份鉴定结论虽然认定了施工对于A住宅楼造成了整体沉降,但是否认了施工对于房屋裂缝和倾斜的影响。A住宅业主房屋损失又大多体现为房屋裂缝、倾斜。这一鉴定结论对于缺乏工程专业知识的法官而言,似乎只能对鉴定结论本身做字面理解。而无法进一步根据鉴定报告中的数据和工程专业上不均匀沉降的通常表现来推论房屋裂缝与施工的因果关系。

难点二:鉴定时机已过,无法重新再做鉴定

基坑开挖安全影响鉴定是建设单位为了鉴别和判断施工影响源作用前和消除后周边房屋是否受施工等使用环境因素影响而发生结构状态变化所做的鉴定。应当在施工开始时进行动态检测,通过比对施工前后周边房屋的情况,得出施工影响鉴定的结论。

本案中,施工已经结束,即便对原先的鉴定结果不满意,也无法让时间倒流,回到施工开始前,进行数据的检测。想要重新做鉴定,倒推造成损失的原因,无法达成。

在案件陷入僵局之时,代理人了解到,在纠纷产生之后,住建局曾经牵头委托某大学建筑设计研究院参考《基坑开挖安全影响鉴定报告》中的观测数据,针对施工后结构安全影响进行了评估鉴定。因为程序上的瑕疵问题,该份鉴定报告尚未出据。

了解到这个情况之后,代理人多次联系鉴定机构、住建局,积极推动该份鉴定结果的出具。在这份鉴定报告中,鉴定机构认为新建项目的施工对于A住宅楼局部墙体和住户内部装修开裂或开裂加剧有一定的影响。有了这一份鉴定报告,法院在审理的过程中认定了新建建筑的施工与A住宅楼受损之间存在因果关系。

考虑到建筑物随时间老化、自身随时间推移产生沉降、相邻建筑物施工致使基础扰动影响等多种原因力都可能是房屋裂缝产生的原因。最终法院经过综合考虑,酌定该新建工程的施工与A住宅楼住户的房屋损坏后果之间存在60%的原因力参与度,判决该新建工程的开发商向A住宅楼的业主承担赔偿责任。

心得与启发

1. 重视鉴定内容、把握鉴定时机

施工影响鉴定是一个通过监测施工前、施工后周边房屋受影响情况的比对性鉴定,需要从施工开始就做持续观测。工程结束后,无法再根据现有的情况倒推作出施工影响鉴定的结论。本案中,前期的施工影响鉴定系新建工程开发商单方委托,在该鉴定中,受影响的业主共72户,鉴定机构仅选取了11户业主家的17个裂缝样本,入户户数以及采集的裂缝样本明显数量过少,导致鉴定报告的内容并不能准确反映受损业主的普遍情况。但是由于相关规定并没有明确规定鉴定选取样本的数量,因此也很难从程序上推翻该鉴定报告。

更何况,施工影响鉴定是施工前、施工后周边房屋受影响情况的比对性鉴定。在施工前,如果没有能够对房屋的情况进行考察,明确情况。施工完成后,无法还原受损房屋在施工前的情况,就会导致无法完成前后对比,对原告而言,无法举证因果关系就将面临败诉的风险。

因此,在该类案件处理中一定要把握鉴定时机,重视鉴定内容,以明确房屋变形、裂缝的产生的时间范围和原因,便于建设单位、居民协商处理之间的分歧,减少纠纷的发生,维护双方的合法权益。

2. 从专业角度出发,解读鉴定报告

本案涉及新建工程施工与周边房屋损失的关联性的确认,处理该问题不单单要从法律角度思考,还需要从工程专业角度理解对该问题进行理解。对于代理人而言,如果仅仅从法律角度出发,是无法准确理解损害产生的原理和因果关系的。

为了进一步地理解该损害的形成原因,代理人做了大量的准备工作,包括搜索相关法律法规,专业文章,拜访行业专家等,力图从专业角度向法官陈述新建工程对于周边建筑的影响、不均匀沉降会对建筑物本身造成何种影响。

从建筑工程专业角度出发,代理人指出《基坑开挖安全影响鉴定报告》的鉴定结论虽然否认了施工对于房屋裂缝和倾斜的影响。但是从鉴定报告所体现的观测数据而言,可以看出施工对于A住宅的造成的整体沉降的影响,且该沉降为不均匀沉降。《建筑变形测量规范》6.1中指出,“新建与已建的建筑,由于荷载的差异引起相邻地基土的应力重新分布,产生差异沉降,致使毗邻建筑物遭到不同程度的危害。差异沉降越大,危害愈烈,轻者门窗变形,重则地坪与墙面开裂。”因此A住宅内部所产生的如门窗变形、瓷砖出现多条平行沉降裂缝等损害事实是完全符合不均匀沉降的危害表现的。该意见最终也得到了法院的采纳。

因此,在处理该类案件中,不能盲目认可鉴定结论,即便鉴定结论未明确,代理人也可以从专业角度进一步解读鉴定报告内容,向法官阐述因果联系,全面解读鉴定报告。必要时,也可向法院申请鉴定人或者专家辅助人出庭解释专业问题,更好地查清事实


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关键词: 施工周边房屋安全鉴定

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